首批公募REITs解禁在即，高溢价交易还能持续吗？

欧易app下载 2022年10月06日 08:05 218 Connor

CFIC导读

◆首批公募REITs即将迎来解禁潮溢价交易。6月14日，博时、平安、华安等9家基金公司集中发布了公募REITs基金份额解除限售的提示公告，首批公募REITs将在6月21日迎来限售份额解禁。

首批公募REITs即将迎来解禁潮溢价交易。6月14日，博时、平安、华安等9家基金公司集中发布了公募REITs基金份额解除限售的提示公告，首批公募REITs将在6月21日迎来限售份额解禁。

业内人士表示，此次限售份额解禁后，将增加公募REITs的流通份额，大大改善公募REITs的交易活跃度和市场流动性溢价交易。但对二级市场投资者而言，需警惕溢价品种的交易风险。

截至6月14日，部分公募REITs依然呈现高溢价率溢价交易。其中，中航首钢生物质REIT、富国首创水务REIT的溢价率达到44.23%、41.12%；红土创新盐田港仓储物流REIT、博时招商蛇口产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT的溢价率也超过了20%。

首批公募REITs解禁在即<strong></p>
<p>溢价交易</strong>，高溢价交易还能持续吗？

记者还了解到，为了应对首批限售份额解禁，监管层对各大基金公司进行了窗口指导，要求其在基金份额解禁前后做好投教工作，密切关注战略投资者的减持意愿，以便积极应对各种情况溢价交易。

流通份额将大幅增加

6月14日，博时基金、平安基金、华安基金等9家基金公司集中公告，旗下公募REITs基金份额即将解除限售溢价交易。从全市场来看，首批9只公募REITs共计有21.92亿份基金份额即将迎来解禁，占9只公募REITs总规模的32%，占流通盘规模的108%，这意味着解禁规模超过现有流通盘的一倍之多。

以博时蛇口产园REIT为例，公告显示，该基金此次战略配售份额上市流通前，可在二级市场直接交易的基金流通份额为3.15亿份，占全部基金份额的35%；此次战略配售份额解禁后，可流通份额合计为6.12份，占比达到68%溢价交易。

在博时蛇口产园REIT此次解禁的2.97亿份流通份额中，场内份额解除限售方面，涉及北京首源投资、中国东方资管等8位持有人；场外份额解除限售方面，涉及富国基金智享8号FOF集合资产管理计划、国新投资2位持有人溢价交易。此外，该基金场内份额中，还有招商局蛇口工业区控股股份有限公司持有的2.88亿份份额属于限售份额。

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记者统计发现，此次基金份额解禁后，中金普洛斯REIT流通份额占比从28%增至80%，红土盐田港REIT流通份额占比从40%增至80%，华安张江光大园REIT流通份额占比从44.67%增至80%溢价交易。还有中航首钢绿能REIT、东吴苏园产业REIT流通份额占比提升至60%，平安广州广河 REIT、富国首创水务REIT流通份额占比提升至49%，而浙商沪杭甬REIT流通份额占比提升至41.05%。

警惕溢价交易风险

目前来看，首批公募REITs中的部分品种出现了不同程度的溢价溢价交易。据Wind数据统计显示，截至6月14日，中航首钢生物质REIT、富国首创水务REIT的溢价率分别达到44.23%、41.12%；红土创新盐田港仓储物流REIT、博时招商蛇口产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT的溢价率超过了20%。

一位基金经理认为，目前来看，首批公募REITs多数在二级市场出现溢价情况，实际上反映了市场对优质资产稳定分红率的再定价溢价交易。尤其是产权类项目，具备不动产资产属性，体现了一定的抗通胀特征，叠加稳定的收益率，相关资产具备较好的增值空间。

对于限售解禁带来的变化，上述基金经理表示，解禁带来的流通盘增加，可以在一定程度上缓解市场供不应求的结构关系溢价交易。同时，流通份额的增加可能会对市场情绪造成影响，进而造成二级市场价格的短期波动。需要注意的是，基础设施运营的稳定收益才是核心定价因素，建议投资者从REITs资产价值进行研判，理性投资。

中金公司认为，盈利与估值较高的项目，被减持的可能性更大溢价交易。部分战配限售投资者可能出于止盈、净值管理等目的选择减持。因此，前期盈利较高的项目，被减持的可能性更大，投资者应注意解禁后因流通份额增加导致的价格下跌风险。

基金公司积极应对

记者了解到，限售份额即将解禁之际，监管层对各大基金公司进行了窗口指导，要求其在基金份额解禁前后做好投教工作，积极应对各种情况溢价交易。

据悉，富国基金、红土创新基金等基金公司通过线上线下的宣讲、投教短视频和文章等形式，向投资者告知限售解禁的安排和规则，传递投资公募REITs的正确方式，提示可能面临的投资风险溢价交易。

此外，在信息披露方面，基金公司一是准备限售解禁的提示性公告，二是对于解禁当天可能出现的价格波动做好相关的应对措施溢价交易。

与此同时，基金管理人还在密切关注战略投资者的减持意愿溢价交易。

记者从一家基金公司获悉，多数战略投资者看好首批公募REITs的底层资产价值，有意长期持有公募REITs项目，享受稳定的分红率溢价交易。“即使战略投资者有减持安排，市场还有很多潜在的投资人，我们一般会通过大宗交易形式协助完成交易，降低对二级市场的冲击。”一位基金经理说。

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